2.88亿元，一套西湖边的老别墅，两位买家在拍卖平台血拼了5个小时，228轮出价，单价折合每平方米45.7万元。这栋房子在4个月前曾以2.8亿元起拍，无人问津。降价到1.68亿元后，反而被抢到了2.88亿元。 10月10日上午9点45分，阿里资产平台上，杭州九溪玫瑰园东区天怡苑23号这栋法式独栋别墅开拍。起拍价1.68亿元，保证金就要300万元，加价幅度10万元。门槛不低，还是有5位买家报名，6万多人次围观。 起初加价还算平静。上午11点17分，报价突破2亿元。下午14点10分，总价超过2.5亿元后，场上就只剩下编号F2022和A3792两位买家。两人多次单轮加价100万元，围观网友把这场拉锯戏称为每分钟7位数的点钞机对决。 下午15点，编号F2022的买家以2.88亿元锁定胜局，溢价率71.43%。 这栋房子建筑面积629.39平方米，地上三层、地下一层，带约5亩私家花园。室内完成了约2000万元的法式精装，有电梯、泳池和私人影音室。 但经纪人的话说得直接，买家抢的其实不是装修，而是脚下那块地。九溪玫瑰园位于西湖风景名胜区范围内，背靠五云山，面向钱塘江。整个园区占地约474亩，容积率只有0.32，全域规划了252栋别墅。 杭州西湖风景名胜区管理条例早就规定，禁止在风景区内新建、扩建别墅。独栋别墅用地停止审批后，存量独栋卖一套少一套。这种西湖景区加独栋加数亩私园的组合，在杭州几乎没有替代品。 九溪玫瑰园还是绿城玫瑰系的开山之作，1996年动工。当年定下的规矩是房子要尊重树，地块里的古树全部保留，别墅绕着树长，200多栋房子做出了50多种户型。金庸曾在这里购置别墅，初代浙商和互联网新贵也都青睐这里。业主惜售，挂牌量极少，定位最高的天怡苑组团一共20余幢，更是一房难求。 这套2.88亿元的成交价在杭州高总价住宅里是什么水平，横向一比就清楚。今年入市的核心区低密新房栖湖云庄，楼王单套备案总价约1.36亿元。望天际约624平方米的顶跃，价格在1.5亿元左右。国庆节前成交的蓝色钱江743平方米顶跃，法拍价为7571万元。 这套九溪玫瑰园独栋不仅总价接近它们的两倍，单价也高出一大截。而就在4个月前，这套房曾以2.8亿元起拍价挂出，无人问津。降到1.68亿元后，反而被竞拍到2.88亿元。德壹高总价住宅经纪人吴昊介绍，九溪玫瑰园在二手房市场曾有多套过亿元成交，但多数在1.5亿元以下。这套是园区可查询成交记录中总价最高的一套，刷新了今年杭州高端住宅的总价纪录。 这次拍卖是业主主动送拍的商业竞拍，产权清晰，没有租约，没有居住权设定。根据平台规则，买方还需另付软件服务费和交易服务费，实际承担的总成本还要高于2.88亿元。阿里资产平台把该物业标注为亚洲十大豪宅之一，注明区位西临西湖、东揽钱塘。房产证登记日期为2020年1月。 为什么在市场调整期，这类山水独栋依然坚挺。多位资深经纪人的判断一致，稀缺，以及不可复制。西湖景区内的独栋用地早已停止审批，负氧离子是市区的5倍。从资产属性看，高净值家庭购买顶级独栋，已不再以短期涨价获利为主要目的。企业经营和金融资产波动存在不确定性，这类不可复制的山水独栋更适合作为家族资产底仓，承担财富压舱石功能，对冲其他资产波动风险。 一家高总价住宅经纪机构统计，2024年九溪玫瑰园共成交14套别墅，2025年成交12套，2026年至今成交8套，其中总价过亿元的有5套。杭州住宅拍卖及公开成交的总价最高纪录，此前保持者是桃花源西锦园的杭松居，2023年4月以1.33亿元司法拍卖成交。这套2.88亿元，把杭州豪宅的天花板直接翻了一倍多。 有网友评论说，杭州的秋天，桂花飘香，九溪的风景正好。买不起2.88亿元的别墅，去走走看看，也是极好的。 特别