高盛去年底的时候发布了一篇研报，讲到高层正在考虑出台房地产刺激政策，包括房贷利息补贴、退税等。 其实熟悉金融圈的都知道，我们很多政策都是最先由外资爆出来的。包括这次财政贴息房贷，其实追根溯源的话，最开始就是去年底外资在吹。虽然晚了一年吧，但最终还是落地了。 我们如果看当时这些外资的研报，其实很多观点都有借鉴意义，今天就以高盛某篇研报为例，来分析这次政策出台的背景和目的。下文绿色字体是研报原文，黑色字体是我的分析。 On Nov 20,Bloombergreported that China’s policymakers are considering moreproperty market stimulus in the form ofmortgage interestsubsidies, income-tax rebates for mortgage holders and tax rebates for property transactions.While we donot take a view on the news report and will look for any official governmentannouncement and further details, we expect the impact of such policies, ifimplemented, would be positive on both housing transaction volumes/prices and household consumption.2025年11月20日，彭博社报道称，中国政策制定者正在考虑以抵押贷款利息补贴、抵押贷款持有人的所得税退税以及房地产交易退税的形式，对房地产市场实施更多刺激措施。虽然我们对该新闻报道不持任何看法，并将关注任何官方政府公告和进一步细节，但我们预计，如果这些政策得以实施，将对住房交易量/价格和家庭消费产生积极影响。 我一直以来把房地产政策分为两类，第一类是放松购买资格，第二类是降低购房成本。放松购房资格可以让潜在购房人群扩大，降低购房成本可以提高潜在购房人群的购房倾向，但是两类政策的效果截然不同。 放松购房资格，比如放开限购，其实效果并不明显。下图是一线城市放开限购后的房价走势，其实可以看到跟政策前没啥区别，跌幅也没有放缓。我常用一句话戏称这件事：你提供降价以外的一切优惠，我给予买房以外的一切支持。 降低购房成本，比如降低贷款利率，还有文中提到的利息补贴和退税，效果要明显很多。现在的购房者需要真金白银的支持，可惜现在财政吃紧，这类政策的力度一般不大。包括这次补贴的房源也有很多限制条件，而且只补贴5年，其实政策是不及预期的。 On thehousing market, as summarized in Exhibit 1, our scenario analysis suggests,all else equal, an impact equivalent to 7%-25% property price cuts with majority(5%-15% price cuts) from mortgage interest subsidies on new housing purchasesassuming a magnitude of 1pp interest rate subsidy, same as the fiscal interest subsidy program for household non-mortgage consumer loans launched in Aug this year.Meanwhile, truncating mortgage rates by 1pp would also largely equalize the cost of mortgages vs. average rental expenses and suggestsproperty pricescould be close to “fair values”.在住房市场方面，如图表1所示，我们的情景分析表明，在其他条件相同的情况下，假设利率补贴幅度为1个百分点（与今年8月启动的家庭非抵押消费贷款财政贴息计划相同），抵押贷款利息补贴对新购房的影响相当于房价降低7%-25%，其中大部分（5%-15%）来自房价降低。同时，将抵押贷款利率降低1个百分点也将使抵押贷款成本与平均租金支出大致相当，这表明房价可能接近“公允价值”， 高盛给出一个假设，如果给予1个点的贷款补贴（相当于贷款利率降低一个点），在15%的首付比例下，就相当于房价降低了5~15%。再加上一些减税政策（所得